L’importance pour les propriétaires de garder les factures de travaux

Les différentes modalités du nouveau DPE sont enfin connues. Le 13 avril dernier, les 3 derniers arrêtés ont été légiférés et publiés au journal officiel. Il est à préciser qu’un DPE est obligatoire pour tout bien immobilier mis en vente ou en location. Ainsi, il permet d’informer au mieux l’acheteur ou le locataire sur les consommations énergétiques du logement. De plus, il informe du niveau d’émission de GES (Gaz à Effet de Serre) grâce à des notes comprises entre A et G. Le DPE est donc essentiel pour tous ceux qui envisagent d’emménager.

La réforme du DPE a pour ambition de lutter contre les logements mal notés (F ou G) à des fins environnementales. A échéance 2028, cette réforme a comme objectif d’interdire toute location de logement dit « passoire thermique » et d’augmenter de loyer de ces logements mal noté.

Un DPE qui allie sécurité et engagement

Le DPE actuel n’a qu’une fonction informative. Mais en juillet, il deviendra opposable c'est-à-dire que le propriétaire s’engagera administrativement et pénalement. Si une erreur ou une absence de DPE est détectée, alors l’acheteur ou le locataire sera en droit de demander des dédommagements.

Les autorités publiques souhaitent crédibiliser ces différents diagnostics. Aujourd’hui, il existe deux façons d’établir une note énergétique. La première est classique avec une analyse en profondeur du logement (éléments de construction, isolation, moyens de chauffage et ressources d’eau chaude, etc). La deuxième sur les factures liées aux dépenses énergétiques sera à terme abandonnée. De nouvelles conditions vont être mises en place pour affiner la notation énergétique et être au plus près de la consommation effective. L’éclairage et la ventilation seront deux nouveaux aspects pour établir au mieux le DPE en plus de la production d’eau chaude, du chauffage et du refroidissement.

Il est à préciser que cette réforme du DPE assimilera l’empreinte carbone à des fins écologiques. Dès le 1^er juillet, elle prendra en compte à la fois la consommation d’énergie mais aussi son pourcentage d’émission en GES. La plus mauvaise note sur ces deux considérations énergétiques sera retenue et sera affichée sur une étiquette.

A titre d’exemple, si votre bien immobilier consomme 74 kg de dioxyde de carbone par an et par m2, la note sur le climat est de F. Et en même temps, votre habitation produit 241 kwh d’énergie par m2 et par année, la note sur la consommation énergétique indique une note de E. Entre ces deux notes que sont le E et le F, l’étiquette finale affichera le F soit la plus mauvaise note.

Les nouvelles obligations du propriétaire

Les logements sont désormais soumis à un nouveau mode de calcul et à de nouvelles caractéristiques techniques afin de jauger la performance énergétique de tous les logements. L’un des derniers textes parus dans le journal officiel recense tous les critères qui devront être désormais affichés sur le DPE ainsi que les preuves administratives de leur réalisation. Afin d’estimer la note de votre logement, un diagnostiqueur professionnel doit analyser de nombreuses informations. Ainsi, il pourra établir une note en fonction de votre degré de consommation électrique (mode de chauffage, isolation des sols, murs ou fenêtres, …), d’émission de gaz à effet de serre et autres éléments tangibles.

Pour une maison, un diagnostic ne pose aucun problème puisque l’accès et l’analyse de la chaudière est aisé. Dans le cas d’une copropriété et donc d’un appartement, le diagnostiqueur ne peut pas accéder à la chaufferie centrale car cela lui est interdit. Il en revient au propriétaire de transmettre les documents des équipements collectifs. Pour l’isolation, la problématique est la même pour une maison individuelle ou un appartement. Si une analyse n’est pas permise sur la couche d’isolant, il devra s’en référer sur sa matière ou son épaisseur. Une majorité de propriétaires agisse de bonne foi en déclarant sur l’honneur des données qui peuvent être imprécises. L’exemple peut être de déclarer une couche d’isolant de 9 cm alors qu’elle est de 11 cm. Il est donc inconcevable de se fier sur les déclarations du propriétaire et c’est sur cette problématique de justificatifs que se base l’opposabilité du diagnostic.

Les documents administratifs requis

Il est fortement conseillé aux propriétaires de fournir un maximum de documents. En effet, à défaut de données précises, le diagnostiqueur effectuera sa mission en fonction de l’année de construction de la maison ou de l’immeuble pour évaluer de la performance énergétique. Il analysera les critères les plus courants selon la date de construction. Les immeubles anciens sont un parfait exemple avec le fioul comme mode de chauffage de cette époque. Le fioul sera donc retenu en l’absence de documents et c’est à votre dépend car le diagnostic le moins favorable pour les propriétaires est retenu.

Comme un carnet d’entretien de voiture, il est impératif de garder tous les documents ou factures qui concernent la gestion, les réparations ou l’entretien de votre bien immobilier. Les documents plébiscités sont entre autres :

• Plan cadastral du logement ou de la résidence
• Diagnostic de la surface habitable
• Compte rendu du syndic de copropriété
• Règlement de la copropriété
• Le détail des équipements collectifs
• Les différents contrats de maintenance
• Les déclarations auprès des autorités publiques sur d’éventuels travaux de rénovation de l’immeuble
• Un prévisionnel des travaux à effectuer
• Les différentes factures des travaux déjà réalisées
• Les photos, si possible, des isolations thermiques
• Les documents qui concernent l’accès aux subventions publiques si c’est le cas comme un crédit d’impôt travaux.

Si ce sont les propriétaires qui ont effectué eux même les travaux de rénovation, ils se doivent de justifier leurs actes par des factures. Pour plus de précisions, il est possible de consulter les documents joints à l’arrêté officialisé ce mardi.