Quelle imposition pour votre investissement locatif ?

Deux options s’offrent à vous :

• La location vide ou non meublée qui sera assujettie à la fiscalité des revenus fonciers.
• La location meublée qui sera assujettie au régime BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux)

Un investissement locatif a pour objectif de dégager des revenus grâce aux loyers des locataires. L’immobilier est rentable mais vous devez être vigilant sur la question de l’imposition. Dans cet article, nous allons vous expliquer les différents régimes fiscaux et les différents calculs sur la rentabilité afin que vous effectuiez le meilleur choix.

 

La fiscalité d’une location vide ou non meublée suite à un investissement locatif

En investissant dans un logement vide, il est impératif d’effectuer une déclaration n° 2042 des revenus fonciers. Dès lors, vous avez le choix entre le régime micro foncier et le régime réel.

 

Comment choisir le bon régime fiscal ?

En ce qui concerne le régime du micro foncier, les données sont très simples. Les revenus bruts ne doivent pas dépasser 15 000 euros (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal. Le montant doit être notifié dans la case correspondante : 4BE. De facto, un abattement forfaitaire de 30% s’applique. L’inconvénient est que vous ne pouvez réaliser aucune autre déduction fiscale si vous en aviez l’occasion. A titre informatif, l’abattement des 30% s’applique aussi pour les lois Pinel, Malraux ou Denormandie.

Si vos revenus locatifs bruts dépassent les 15 000 euros, vous êtes dès lors assujettis au régime réel. Vous pouvez quand même être sous le régime réel alors que vous êtes en microfoncier quand vos charges déductibles atteignent plus de 30% de revenus fonciers. Dès lors, vous devrez effectuer une déclaration fiscale n° 2044. Cette option est irrévocable pendant une durée de 3 années.

 

Comment calculer votre revenu foncier dans le cadre du régime réel ?

Afin de calculer au mieux votre revenu foncier, vous devez retrancher le total des frais ou charges de vos revenus locatifs pour leur montant réel et justifié. La question est de savoir ce qu’il est possible de déduire. Les frais de travaux pour améliorer la location, les frais de notaires, les frais d’agence immobilière, les assurances habitation, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunts, … sont l’ensemble des factures qu’il est possible de déduire de vos recettes encaissées. Vous pouvez même être en déficit foncier avec un résultat négatif qui sera imputable sur vos autres revenus à hauteur de 10 700 euros.

 

La fiscalité d’une location meublée suite à un investissement locatif

Vous êtes LMNP (Loueur en Meublé non professionnel) quand vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros. Il faudra alors faire une déclaration 2042C pro en complément de votre déclaration de revenus 2042. Vous serez sous le régime micro si vos recettes de l’année précédente ou N-2 de dépassent pas 70 000 euros.

Comme pour les revenus fonciers, le régime du micro permet d’obtenir un abattement d’office. Pour le meublé, il est de 50% donc plus avantageux que le vide qui est de 30 %. Mais comme pour la location nue, le régime du micro en meublé ne permet aucunes autres charges déductibles.

Si vous êtes soumis au régime réel, vous pouvez déduire toutes les factures ou charges liés à vos revenus locatifs. En outre, vous pouvez même amortir votre bien locatif sur une durée de 20 ou 25 ans selon les calculs de votre expert comptable qui deviendra essentiel dans ce cas de figure. Toutes les factures liées à des travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de notaire, d’agence immobilière ou d’indemnités kilométriques sont déductibles.

 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier en locatif ?

Connaitre le rendement net d’un investissement permet de savoir si le projet est intéressant ou non. Comment alors le calculer ?

Pour calculer le rendement net, il suffit d’appliquer l’opération suivante: 
(Montant du loyer annuel – l’ensemble des frais et charges) / (Le prix d’achat + le coût du crédit immobilier) x 100.

Pour être encore plus précis dans le calcul et obtenir un rendement ajusté selon les impôts, vous devrez alors prendre en compte votre imposition et vos éventuelles déductions fiscales.
 

 

Si vous souhaitez un projet d'investissement locatif sur Royan et les alentours, contactez l'agence Simonet Immobilier.